Évaluation immobilières

Valeur vénale

La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate en toute connaissance et sans pression.

Notre champ de compétence dans ce domaine est large et couvre l’ensemble des évaluations de bâtiments :

• Évaluation d’entrepôts
• Évaluation de bureaux
• Évaluation de locaux commerciaux
• Évaluation de locaux d’activité
• Évaluation de bâtiments industriels

Valeur locative

La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise.

Il s’agit d’une contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier, spécifié par un contrat de bail.

La valeur locative de marché correspond au montant qui pourrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bien nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée.

La valeur locative se définit toujours hors taxe sur la valeur ajoutée et hors charges locatives. Il convient de porter une attention particulière à la répartition des charges entre propriétaire-bailleur et locataire, notamment en matière de taxe foncière, la jurisprudence étant relativement précise sur ces points.

Valeur de droit au bail

Il s’agit du prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur. Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché.

L’évaluation d’un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.

Valeur actions et parts sociales

Les parts sociales ont deux valeurs distinctes. Elles ont une valeur « nominale » qui correspond à la valeur qui leur est attribuée dans les statuts et qui peut être symbolique.
Les parts sociales ont également une valeur « vénale ». Cette dernière correspond à la valeur réelle des parts sociales, généralement en lien avec le chiffre d’affaires qui peut être généré grâce à la détention des parts sociales en question. Cette valeur vénale des parts sociales permet de valoriser les biens composant l’actif social.

La fixation du prix de cession se fera généralement au regard de cette seconde valeur des parts sociales.
Ainsi pour une Société Civile Immobilière, la valeur vénale tiendra compte de la valeur de l’immeuble dont la SCI est propriétaire et de sa trésorerie, auquel seront soustraits le montant du crédit restant à rembourser et les éventuelles autres dettes de la société. Le résultat obtenu sera ensuite divisé par le nombre de parts sociales pour donner l’estimation de la valeur d’une part social